Thuế đất
Ls Nguyễn Văn Thân
Thuế đất là thuế mà chính quyền tiểu bang bắt chủ đất
phải trả dựa vào tổng giá trị đất đai sở hữu hàng năm. Chủ đất phải đóng thuế
dù họ không cho thuê hoặc nhận bất cứ lợi tức nào từ mảnh đất đó. Đất bị đánh
thuế gồm có đất trống, giá trị đất của nhà cửa, chung cư (units), cửa tiệm
(shops), hãng xưởng (industrial), cổ phần chung cư (company title units) và bất
động sản thuê mướn từ chính quyền tiểu bang hoặc địa phương.
Tất cả mọi chủ đất gồm có những người đứng tên một
mình (sole owner), đứng tên chung (joint owner), công ty, những người hoặc công ty được ủy thác
(trustees) và các tổ chức phi vụ lợi đều phải đóng thuế đất.
Mức thuế (rates)
Tỷ lệ thuế đất là 1.6% của sự khác biệt giữa tổng giá
trị đất và con số ngưỡng
(threshold) (tính tới năm 2020 là $734,000 tại NSW). Căn nhà ở được miễn khi tính giá
trị đất. Ví dụ như bạn có một căn nhà đang cho thuê trị giá khoảng $1,000,000
mà giá trị của miếng đất chỉ có $700,000 thì bạn không cần phải đóng thuế đất.
Nhưng nếu bạn mua thêm căn thứ hai cho thuê (tức không tính căn nhà đang ở) với giá trị tương tự thì bạn phải đóng thuế đất như
sau:
[($700,000 x 2)- $734,000] x 1.6% = $10,656
Nếu tổng giá trị đất vượt quá mức ngưỡng $3,846,000, mức thuế đất sẽ tăng lên 2%. Các con số ngưỡng (thresholds) này thường thay đổi hàng năm
Văn phòng định giá (Valuer General) của Bộ Nhà Đất
(Department of Lands) định giá tất cả bất động sản hàng năm và cung cấp con số
cho ngân khô tiểu bang (Office of State Revenue). Tại NSW, ngân khố tiểu bang
tính giá trị đất bằng cách lấy con số trung bình của 3 năm trước. Với chung cư,
giá đất sẽ được tính theo tỷ lệ của mỗi căn so với giá trị của toàn dãy chung
cư (unit entitlement).
Riêng với nhà ở thì được miễn thuế đất. Mỗi gia đình
chỉ được xin miễn một căn nhà ở. Nếu có nhiều người làm chủ, ít nhất phải có một
người ngụ trong căn nhà đó. Nếu bạn sử dụng một phần nhà ở để làm ăn ví dụ như
làm văn phòng tư vấn hoặc tiệm hớt tóc tại gia thì bạn vẫn có thể xin miễn thuế
đất (nhưng hãy lưu ý là bạn có thể gặp trở ngại với capital gains tax nếu bán
nhà sau này).
Nếu bạn đổi nhà và đã mua nhà mới nhưng chưa bán được
nhà cũ, bạn cũng có thể xin miễn thuế đất cả 2 căn với điều kiện là bạn phải
bán nhà trong vòng 6 tháng sau khi mua.
Khiếu nại
Bạn có thể khiếu nại nếu bạn không đồng ý với cách
tính thuế đất của văn phòng ngân khố bằng cách nộp đơn khiếu nại trong vòng 60
ngày kể từ ngày nhận bill và kèm theo lý do và bằng chứng. Nhưng nếu bạn không
đồng ý với giá trị bất động sản, bạn phải khiếu nại với Bộ Nhà Đất. Trong mấy
năm qua, giá trị bất động sản tăng vọt hơn mức lạm phát làm nhiều người hoặc
gia đình chỉ với một căn nhà đầu tư phải đóng hoặc đóng rất nhiều hơn thuế đất.
Bạn có thể khiếu nại về phương cách định giá dựa trên các đặc điểm gồm có địa
điểm và địa thế đất, đất có nằm trong vùng lụt hay không hoặc có những dự án
xây cất hoặc phát triển gần đó ảnh hưởng đến giá trị của đất hay không.
Làm sao để né hoặc giảm thuế đất
Bạn có thể đầu tư vào chung cư thay vì nhà vì giá trị
đất của chung cư thường thấp hơn. Nhưng tỷ lệ đầu tư gia tăng (capital
appreciation) cũng thường thấp hơn.
Hoặc bạn có thể chia nhau đứng tên riêng. Ví dụ như nếu
hai vợ chồng mua 2 căn nhà đầu tư theo thí dụ được nêu trong phần đầu của bài
viết, chắc chắn bạn phải đóng thuế đất. Nhưng nếu mỗi người đứng tên một căn
thì không cần phải đóng thuế đất vì giá đất nằm dưới mức ấn định. Mặt khác, bạn
có thể không tận dụng được hết cái lợi của negative gearing. Negative gearing
là khi bạn có thể khấu trừ lợi tức hàng năm số lỗ của việc đầu tư để giảm thuế
lợi tức.
Hoặc bạn cũng có thể đầu tư ở nhiều tiểu bang khác
nhau. Vì thuế đất là thuế của chính quyền tiểu bang và mỗi tiểu bang đều có mức
ấn định khác nhau, bạn có thể tránh được thuế đất nếu chỉ đầu tư và làm chủ một
bất động sản tại mỗi tiểu bang.
Comments
Post a Comment