Luật chung cư

 

                                                            Credit: getindustry.com.au

Ls Nguyễn Văn Thân

Ngày càng có nhiều người sinh sống trong các chung cư. Tính tới tháng 7 năm 2020 thì có khoảng 80,000 chung cư trên toàn tiểu bang NSW với trên 1.1 triệu người ở và trung bình mỗi ngày có thêm 5 chung cư mới được thành lập. Có khoảng 1/4 dân số hiện đang sinh sống trong các căn hộ chung cư. Chính quyền tiểu bang NSW ước lượng là tới năm 2030 thì chung cư sẽ chiếm phân nửa số lượng nhà cửa trên toàn tiểu bang.

Chủ quyền chung cư (strata title) không chỉ giới hạn tới các căn hộ cư ngụ (flat/townhouse/apartment) mà còn bao gồm các loại bất động sản được sử dụng với mục đích thương mại (shop), kỹ nghệ (hãng xưởng) và các hình thức hỗn hợp (mixed use).

Khi mua một căn hộ chung cư thì cũng giống như mua cổ phần trong một công ty. Người mua làm chủ căn hộ và làm chủ những phần bên trong nhưng không sở hữu bốn bức tường chính, sàn nhà, trần nhà, nóc nhà. Những phần này được coi là tài sản chung (common property) thuộc về công ty chủ nhân (owners corporation). Vì vậy, chủ hộ thường không cần phải mua bảo hiểm nhà cửa (building insurance). Chủ hộ làm chủ những bức tường phân chia (dividing walls) bên trong căn hộ ví dụ như bức tường giữa nhà bếp và phòng khách, sàn thảm hoặc gỗ, lò. Ngoài ra, chủ hộ có cổ phần (unit entitlement) và có quyền hạn và trách nhiệm tương đương với cổ phần theo tỷ lệ của toàn dãy chung cư.

Sơ đồ chung cư ấn định diện tích và kích thước của tài sản chung và các căn hộ riêng. Thông thường thì ranh giới giữa tài sản chung và các căn hộ riêng được hình thành từ mặt trên của sàn nhà (không tính thảm), mặt dưới của trần nhà và phía bên ngoài tường. Tài sản chung thường gồm có sàn nhà, tường nhà, gạch dính liền với sàn nhà, ống nước và dây điện bên trong tường, trần nhà, tường và cửa ban công. Công ty chủ nhân có trách nhiệm bảo trì và sửa sang các phần tài sản chung. Do đó, công ty chủ nhân phải thành lập quỹ chung cư (strata levies) và yêu cầu chủ hộ đóng góp vào quỹ mỗi 3 tháng. Số tiền đóng góp dựa theo tỷ lệ cổ phần của mỗi hộ.

Công ty chủ nhân bao gồm tất cả mọi chủ hộ. Mỗi chủ hộ đương nhiên là một cổ phần viên có quyền tham dự các phiên họp và ứng cử vào ban quản trị (executive committee) gồm có ít nhất 3 người: chủ tọa, thư ký và thủ quỹ. Thông thường thì ban quản trị sẽ đề nghị là công ty chủ nhân thuê một văn phòng hoặc công ty quản lý chuyên nghiệp (strata manager) để quản lý và điều hành sinh hoạt và bảo đảm trách nhiệm pháp lý của chung cư ví dụ như mua bảo hiểm, sửa chữa những phần hư hao của tài sản chung và gìn giữ sổ sách cũng như các báo cáo tài chính hàng năm sẽ được tuân thủ. Nếu chủ hộ không hài lòng với cách thức làm việc của công ty quản lý thì có thể đề nghị chấm dứt hợp đồng với họ trong phiên họp thường niên. Các chủ hộ có mặt sẽ bỏ phiếu và quyết định sẽ có hiệu lực nếu số phiếu đạt được quá bán. Trong trường hợp chung cư không có công ty quản lý và không được điều hành đúng đắn thì bất cứ chủ hộ nào cũng có thể đệ đơn yêu cầu chung cư bổ nhiệm công ty quản lý.

Trách nhiệm sửa chữa

Công ty chủ nhân chịu trách nhiệm sửa chữa tài sản chung. Phần còn lại là của chủ hộ. Thông thường thì tất cả những gì bên trong của căn hộ bao gồm tường trong, cửa sổ, cửa, thảm thì thuộc trách nhiệm của chủ hộ. Công ty chủ nhân phải sửa hết tất cả mọi thứ bên ngoài gồm có tường ngoài, cửa sổ ngoài, gạch và tường giáp ranh trần nhà, garage roller door, ban công, ống nước bể trong tường, nước rỉ từ từng trên xuống, hôi móc từ nước thấm qua tường. Những thứ gì ảnh hưởng đến nhiều căn hộ thường thuộc về trách nhiệm của công ty chủ nhân. Cái gì liên quan tới một căn hộ mà thôi thì chủ hộ tự lo giải quyết.

Quỹ chung cư

Có hai loại quỹ chính: quỹ điều hành (administrative fund) và quỹ tu bổ (sinking fund). Quỹ điều hành được dùng để trang trải chi phí điều hành chung cư gồm có lệ phí bảo hiểm chung cư, tiền sửa chữa hư hao tài sản chung, cắt cỏ sân chung. Trong khi đó, quỹ tu bổ được dùng để sơn phết, thay hàng rào mới, làm cổng ra vào. Kể từ tháng 7 năm 2009, chung cư bắt buộc phải có kế hoạch và quỹ tu bổ 10 năm. Đa số các chung cư thuê những người chuyên môn làm ra những kế hoạch này.

Chung cư phải có ngân sách hàng năm để ấn định số tiền chủ hộ phải đóng cho quỹ điều hành và tu bổ. Ngân sách và số tiền quỹ phải được đa số chủ hộ chấp thuận. Sáu đó, thủ quỹ (hoặc công ty quản lý) phải gửi thư thông báo đến từng chủ hộ cho biết số tiền ấn định.

Trong một số trường hợp, chung cư có thể quyết định yêu cầu chủ hộ đóng góp phụ trội (special levies) ví dụ như để lấp ngân sách bị thiếu hụt vì chí phí trong năm vượt quá tiền quỹ thu được. Chủ hộ không đóng hoặc đóng quỹ trễ có thể bị phạt đóng tiền lời 10% một năm. Ngoài ra, chung cư có quyền truy tố chủ hộ đó ra tòa để đòi nợ cùng với tiền lời và phí tổn pháp lý đòi nợ.

Bảo hiểm

Chung cư bắt buộc phải mua bảo hiểm gồm có building insurance, bảo hiểm công nhân (workers compensation) và đệ tam nhân (public liability). Building insurance của chung cư bồi thường thiệt hại cho bồn tắm, chậu rửa mặt… nhưng không bao gồm những thứ như bàn ghế, TV, tủ lạnh. Vì vậy, chủ hộ nên mua bảo hiểm đồ đạt phòng khi có tai nạn hoặc trộm cắp.

Với những chung cư nhỏ chỉ có 2 hộ thì có thể tự mua bảo hiểm riêng và không cần đóng quỹ tu bổ nếu là 2 căn nhà riêng biệt.   

Điều lệ (by laws)

Sống trong chung cư tương tư như sống trong một cái làng và chủ hộ phải tuân thủ điều lệ do chung cư đặt ra. Phần lớn các điều lệ này liên quan tới việc nuôi thú vật (chó/mèo), đậu xe ở bãi đậu chung, các sinh hoạt ồn ào hoặc phơi đồ ngoài ban công. Chủ hộ nào vi phạm điều lệ thì có thể bị truy tố và phạt vạ. Với những dãy chung cư mới cất thì các công ty xây cất (developers) thường đặt ra một số điều lệ độc quyền (exclusive by laws). Các điều lệ này cho phép chủ hộ được độc quyền sử dụng một phần tài sản chung nào đó ví dụ như để đậu xe hoặc chứa đồ (storage). Những điều lệ này có thể gây tranh cãi nhất là khi nó không ghi rõ ai chịu trách nhiệm bảo trì hoặc sửa chữa phần tài sản chung mà chỉ dành riêng cho một chủ hộ.

Tranh chấp trong chung cư

Trong một chung cư có thể có nhiều loại người thuộc mọi tầng lớp xã hội sinh sống, giao tiếp và đụng chạm với nhau và vì vậy đôi lúc sẽ có tranh chấp và cãi cọ. Vấn đề quan trọng là mọi người nên tìm hiểu phương pháp giải quyết tranh chấp đúng đắn để tránh xô xát và bạo động. Khi có một chủ hộ vi phạm điều lệ, công ty chủ nhân có thể truy tố họ ra CTTT (Consumer, Trader and Tenancy Tribunal). Chủ hộ có thể bị phạt tới $550.

Hoặc là công ty chủ nhân hoặc bất cứ một chủ hộ nào khác có thể đệ đơn xin hòa giải với Fair Trading. Các vấn đề thích hợp cho tiến trình hòa giải gồm có những vụ tranh chấp liên quan tới việc thay đổi tài sản chung, thay đổi công ty quản lý, sửa chữa, sinh hoạt ồn ào, nuôi thú vật, rỉ nước, đậu xe bừa bãi. Thời gian có thể kéo dài từ 6 tới 10 tuần mới có kết quả. Nếu không hài lòng với kết quả thì vẫn có thể khiếu nại với CTTT.

Tóm lại, đời sống chung cư ngày càng lan rộng và có ảnh hưởng quan trọng đến nhiều người. Hiện nay có khoảng 2 triệu người đang sống trong chung cư từ những căn nhỏ nhất chỉ có 2 căn hộ đến các tầng nhà cao ốc với hàng trăm apartment tại trung tâm của các thành phố lớn. Hình thức cư ngụ này ngày càng thích hợp cho giới trẻ, độc thân hoặc các gia đình không có nhiều con cái. Chiều hướng trong tương lai là đất đai ngày càng tăng giá mắt mỏ và số người lập gia đình và có nhiều con nhỏ ngày càng ít. Trong 20 năm tới, ước lượng là sẽ có phân nửa dân số toàn tiểu bang NSW sinh sống trong các chung cư. Vì vậy, chính quyền tiểu bang đã tiến hành tu chính đạo luật chung cư và đạo luật mới sẽ được áp dụng từ tháng 7 năm 2014. Sang năm tới, bản điều lệ mẫu sẽ cho phép chủ hộ được quyền nuôi thú vật.  Mặt khác, chủ hộ không được quyền hút thuốc nếu khói thuốc bay qua các hộ khác. Chủ hộ nào vi phạm sẽ bị phạt và tiền phạt tăng gấp đôi tới $1,100. Không như trước đây, tiền phạt sẽ được trả cho công ty chủ nhân chớ không vào quỹ của chính quyền. Với các chủ hộ đầu tư cho thuê nhưng không đóng tiền quỹ, công ty chủ nhân sẽ có quyền cấn tiền thuê nhà. Một trong những cải tổ gây nhiều tranh cãi là trong tương lai, 75 phần trăm số chủ hộ sẽ có quyền bắt buộc 25 phần còn lại bán chung hết các căn hộ cho các nhà thầu xây cất (developers) ví dụ như khi chung cư quá cũ. Công ty chủ nhân cũng có thể yêu cầu giám sát viên đậu xe của hội đồng thành phố kiểm soát bãi đậu xe của chung cư. Luật mới cũng cho phép công ty chủ nhân và chủ hộ được chính thức trao đổi thư từ qua email và tham dự các phiên họp qua teleconference hoặc video conference phù hợp với đời sống bận rộn trong thế ký 21.