Hợp đồng thuê để mua

 Credit: lifehacker.com.au

Ls Nguyễn Văn Thân

Hợp đồng thuê để mua là một hình thức giúp người mua không có nhiều vốn có thể dọn vào căn nhà mình thích ngay và mua đứt nó trong một khoảng thời gian nào đó. Người mua sẽ ký hai hợp đồng: hợp đồng thuê mướn nhà như khi thuê nhà bình thường và hợp đồng thứ hai cho phép người mua được quyền mua căn nhà họ thuê trong khoảng thời gian thường là từ 2 tới 3 năm. Đây là hợp đồng cho quyền được mua (option to purchase contract).

Ví dụ như người mua muốn mua một căn nhà giá $250,000 nhưng không có đủ tiền đặt cọc 10% hoặc chưa mượn được tiền ngân hàng thì họ có thể ký hợp đồng thuê căn nhà đó trả tiền thuê $250 một tuần. Ngoài ra, họ cũng ký một hợp đồng khác cho họ quyền được mua với chủ nhà và đóng lệ phí option ban đầu là $5,000. Mỗi tuần ngoài việc trả tiền thuê nhà thì họ cũng đóng thêm lệ phí option $130 một tuần.  Sau 3 năm thì số tiền lệ phí hàng tuần sẽ lên tới $20,000. Cộng với lệ phí ban đầu $5,000 thì tổng cộng là $25,000 tức là bằng 10% tiền đặt cọc mua nhà. Người thuê thông báo với người bán là sẽ quyết định mua và hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà. Dĩ nhiên, người thuê phải vay mượn ngân hàng số tiền còn lại để kết thúc hồ sơ mua nhà.

Từ cái nhìn của người mua, hình thức này có thể cho họ điều kiện làm chủ ngay căn nhà mà họ thích mặc dù chưa có đủ vốn mua. Bằng cách này thì họ có thể để dành đủ 10% tiền cọc trong 3 năm. Giá nhà có thể đã tăng vọt đáng kể. Nếu như giá nhà tăng lên tới $280,000 hoặc $300,000 thì có nghĩa là người mua đã có lời trước khi mua. Sau 3 năm thì người mua đã chứng minh được cho ngân hàng thấy khả năng và kỹ luật tài chính giúp cho đơn xin mượn tiền mua nhà với ngân hàng của họ được dễ dàng chấp thuận. Tương tự như hình thức mua xe trả góp, người mua có điều kiện làm chủ nhà ngay và trả từ từ.

Về phía người bán hoặc người đầu tư nhà thì họ cũng có lợi là vừa có tiền mướn nhà lại vừa có thêm lệ phí option có thể thặng dư sau khi họ trả tiền lời ngân hàng cùng với các chi phí khác như là tiền council và water rates, bảo hiểm và bảo trì. Vì người thuê có ý định mua nên họ thường bảo quản nhà kỹ lưỡng hơn so với những người thuê khác. Trường hợp tệ nhất là người thuê không trả tiền nhà thì họ có thể hủy bỏ hợp đồng thuê mướn và hợp đồng option cũng như giữ hết lệ phí option mà người thuê đã trả.

Thoạt nhìn qua thì đây là một trường hợp “thắng-thắng” (win-win) vì cả đôi bên đều có lợi. Nhưng trên thực tế thì hình thức này có thể dẫn đến nhiều vấn đề tranh chấp phức tạp và tốn kém. Trước hết là giá nhà. Có một số chủ nhà không ấn định giá hiện tại mà giá họ phỏng đoán trong 3 năm tới. Nếu thị trường không lên tới mức đó thì người mua đã bị lỗ. Và nếu giá già cao hơn giá thị trường thì ngân hàng sẽ không cho vay. Như vậy thì không mua được nhà và tiền option fee của người thuê coi như bị mất. Sau 3 năm thì đây là một số tiền đáng kể tương đương với 10% giá trị nhà.

Theo một bài tường thuật của Đài ABC trong tháng 2 năm 2014 thì có một gia đình ký hợp đồng dưới hình thức này để mua một căn nhà ở Dubbo. Họ trả tiền mướn và lệ phí option tổng cộng là $608 một tuần và chỉ có 12 tháng mượn tiền ngân hàng để mua. Nhưng chỉ sau 6 tháng thì tiền mướn nhà và lệ phí option đã tăng lên $750 một tuần. Dĩ nhiên là họ không có khả năng trả. Chủ nhà hủy bỏ hợp đồng và lấy luôn lệ phí option mà họ đã trả. Tức giận trước sự việc này nên họ đã dựng một trang facebook để cảnh báo người khác. Chỉ trong một tháng mà đã có hơn 200 nạn nhân tương tự gia nhập trang facebook của họ.

Trong một vụ xử tương tự gần đây tại Tòa Thượng Thẩm NSW trong tháng 3 năm 2014 (Andrews v Twin Properties Pty Ltd (In Liquidation), nguyên đơn ký hợp đồng thuê và có quyền được mua với bị đơn trong năm 2003 để mua một căn nhà tại Dubbo với giá $61,499. Nguyên đơn trả trước $12,000. Phần còn lại thì trả góp từ từ cho người bán.

Hợp đồng kéo dài 30 năm. Trong khoảng thời gian này, nguyên đơn phải trả tiền hàng tuần (instalment) bao gồm tiền rates và bảo hiểm. Hợp đồng cũng có điều khoản là khi nào trả instalment cuối cùng thì bị đơn mới sang tên nhà cho nguyên đơn. Nếu như nguyên đơn không tuân thủ điều khoản hợp đồng hoặc không trả bất cứ một instalment nào thì bị đơn có quyền hủy bỏ hợp đồng và lấy nhà lại cũng như giữ hết số tiền instalment mà nguyên đơn đã trả.

Tới năm 2010 thì nhà bị đốt cháy. Tới thời điểm này thì nguyên đơn chỉ còn thiếu bị đơn $37,517. Bị đơn được bảo hiểm bồi thường số tiền là $155,668. Bị đơn cho biết là sẽ tiến hành cất nhà mới. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trừ đi số tiền thiếu và trả số khác biệt là $118,151 cho họ. Bị đơn không chịu và nguyên đơn tiến hành khởi kiện. Vài ngày sau đó thì bị đơn khai phá sản.

Tòa phán rằng hợp đồng không công bằng dưới Đạo luật Duyệt xét Hợp đồng (Contracts Review Act) vì nguyên đơn không có bất cứ một quyền hạn gì đối với căn nhà trong 30 năm. Trong khi đó thì bị đơn nắm hết mọi quyền hạn. Hơn nữa, việc hợp đồng cho phép bị đơn giữ lại số tiền bảo hiểm và chọn cất lại căn nhà rẻ tiền hơn với số tiền bồi thường mà họ nhận được có nghĩa là các cân nghiêng quá nhiều về phía bị đơn. Vì vậy, Tòa phán hợp đồng không có giá trị pháp lý dưới Đạo luật Duyệt xét Hợp đồng và ra lệnh bị đơn trả số tiền còn lại cho nguyên đơn sau khi trừ đi số tiền còn thiếu dưới hợp đồng.

Vụ kiện này cho thấy người mua bị nhiều bất lợi dưới hình thức hợp đồng này. Trong một khoảng thời gian dài như vậy thì người mua đã trả rất nhiều tiền nhưng vẫn không có quyền hạn gì đối với căn nhà. Người bán vẫn có quyền dùng căn nhà để cầm và vay mượn tiền và nếu không trả nợ thì sẽ bị ngân hàng siết nhà. Nếu người bán bị phá sản trước thời hạn hợp đồng thì người mua coi như bị mất trắng.

Tóm lại, hợp đồng thuê để mua có thể thích hợp với một nhóm người thiểu số vì hoàn cảnh nào đó mà không có vốn hoặc điều kiện để mua nhà như những người bình thường. Có thể họ chưa có thời gian hoặc cơ hội để dành đủ tiền cọc, hoặc có thể là người từng bị hoặc khai phá sản và cần thời gian để gầy dựng tín dụng và khả năng mượn tiền. Hoặc có thể người mua là những đoàn thể, hiệp hội (association) muốn có một cơ sở sinh hoạt, có thể gây quỹ nhưng khó mượn được tiền từ ngân hàng. Nhưng phải xem đây là những trường hợp đặc biệt và hợp đồng cần được soạn thảo kỹ lưỡng để quyền lợi của người mua được bảo vệ đúng đắn và hợp đồng không vi phạm Đạo luật Duyệt xét Hợp đồng hoặc các điều luật có mục đích bảo vệ người tiêu thụ.