Niêm yết bất động sản (caveats)

 

Credit: legalau.com

Ls Nguyễn Văn Thân

Bất cứ ai có quyền hạn gì liên quan tới một bất động sản đều có quyền nộp caveat (tạm dịch là niêm yết bằng khoán) với Sở Nhà Đất (Land Titles Office). Niêm yết không phải là niêm phong nhà. Chủ nhân vẫn đứng tên làm chủ và sử dụng nhà hoặc bất động sản bị niêm yết. Nhưng chủ nhân không thể đăng ký giấy tờ chuyển nhượng, thuê mướn hoặc tái thế chấp trừ khi có sự đồng thuận của người niêm yết.

Quyền được niêm yết (caveatable interests)

Không phải chủ nợ nào cũng có quyền niêm yết bất động sản của con nợ. Người niêm yết phải có một hình thức quyền hạn nào đó liên quan tới quyền tư hữu ví dụ như người mua bất động sản dưới một văn bản hợp đồng. Một khi đã ký, trao đổi hợp đồng và trả tiền cọc (thông thường là 10% của giá nhà) thì người mua sẽ có quyền niêm yết. Niêm yết là một hình thức thông báo cho tất cả mọi người khác biết là mình đã mua hoặc có quyền tư hữu (proprietary interest) liên quan tới một bất động sản nào đó. Tương tự như vậy, người có quyền được mua bất động sản trước một thời hạn nào đó (option to purchase) cũng có quyền niêm yết. Người có quyền địa dịch (easements) chẳng hạn như right of way cũng có quyền niêm yết.

Người cho chủ nhân vay tiền để mua bất động sản sẽ có quyền niêm yết nếu người vay có ký giấy cầm hoặc thế chấp (mortgage). Nếu chỉ ký hợp đồng vay tiền thì không được quyền niêm yết.

Tùy theo hình thức ủy thác (trusts), một số người thừa hưởng (beneficiaries) có quyền niêm yết bất động sản. Hợp đồng xây cất nhà tại NSW không cho phép người hoặc công ty xây cất (builder) niêm yết nhà trừ khi đã có án lệnh của tòa bắt buộc chủ nhà trả nợ cho người hoặc công ty xây cất.

Người thuê dưới hợp đồng thuê mướn bất động sản thương mại (commercial property lease) có quyền niêm yết. Chủ nhân bất động sản cũng có quyền niêm yết nếu nghi ngờ có sự gian lận hoặc giả mạo chữ ký của chủ nhân để bán hoặc chuyển nhượng bất động sản.

Khác với quyền tư hữu, những quyền hạn khế ước (contractual rights) không cho phép đương sự niêm yết bất động sản. Quyền khế ước chỉ cho phép cá nhân tiến hành khiếu kiện nếu một thành viên hợp đồng vi phạm một điều khoản nào đó. Ví dụ như chủ nợ có thể kiện con nợ vì không trả tiền lời hoặc vốn theo đúng hợp đồng cho vay. Ngay cả khi hợp đồng cho vay nói rằng con nợ đồng ý cho chủ nợ niêm yết nhà cũng không nhất thiết là chủ nợ có quyền niêm yết.

Người vợ hoặc chồng không đương nhiên có quyền niêm yết bất động sản của người phối ngẫu mà phải chứng minh là mình có quyền tư hữu dưới dạng một ủy thác có thể diễn dịch qua cách hành xử của họ ví dụ như có đóng góp trả tiền đặt cọc mua nhà hoặc trả tiền nợ ngân hàng (implied trust). Quyền được sử dụng bất động sản cá nhân dưới hình thức licence không cho phép niêm yết. 

Mặc dù quyền khế ước tự nó không đương nhiệm cho phép niêm yết, văn bản hợp đồng có thể ghi rõ là con nợ đồng ý sung dụng bất động sản (property charged as security for a debt) để bảo đảm trách nhiệm trả nợ. Trong trường hợp này, chủ nợ sẽ có quyền niêm yết bất động sản đó.

Giấy niêm yết phải ghi rõ tên họ và địa chỉ của người niêm yết và chủ nhân bất động sản cũng như chi tiết quyền hạn của người niêm yết. Người niêm yết phải ký tuyên thệ xác nhận những chi tiết đó là sự thật. Sau đó, giấy phải được nộp cho Sở Nhà Đất. Trừ khi đã có chữ ký đồng thuận của chủ nhân, Sở sẽ gửi giấy thông báo cho biết là bất động sản đã được niêm yết.

Giấy niêm yết không tự nó tạo ra quyền tư hữu cho người niêm yết. Mục đích chính của nó là thông báo cho mọi người biết người niêm yết có một quyền hạn nào đó. Một khi đã được nộp và đóng lệ phí, Sở Nhà Đất sẽ in chi tiết của giấy niêm yết trên bản sao bằng khoán mà bất cứ người nào cũng có thể tìm thấy một cách dễ dàng. Sở Nhà Đất sẽ không đăng ký giấy chuyển nhượng, thế chấp hoặc thuê mướn cho tới khi nào giấy niêm yết được tháo gỡ ngoại trừ có sự đồng ý của người niêm yết.

Tháo gỡ giấy niêm yết

Người niêm yết có thể ký giấy rút niêm yết (Withdrawal Of Caveat). Trường hợp này thường xảy ra khi người niêm yết cho chủ nhân bất động sản mượn tiền thế chấp đứng sau ngân hàng (second mortgage). Một số chủ nhân bất động sản đôi lúc kẹt tiền và cần mượn gấp với điều kiện sẽ hoàn trả trong một khoảng thời gian ngắn. Người cho vay có thể nhanh chóng làm hợp đồng cho mượn tiền và giấy thế chấp. Thay vì đăng ký giấy thế chấp thì sẽ lâu lắc và khó khăn vì phải xin phép ngân hàng, người cho vay có thể nộp giấy niêm yết lập tức để bảo vệ quyền lợi của mình. Giấy rút niêm yết sẽ được ký trao lại khi chủ nhân đưa tiền trả nợ.

Nhưng nếu chủ nhân cho rằng người niêm yết không có quyền hạn ghi trong giấy niêm yết thì chủ nhân có thể yêu cầu Sở Nhà Đất ban hành một thông báo mãn hạn (lapsing notice). Sau khi nhận được thông báo này thì người niêm yết phải đệ đơn lên tòa thượng thẩm xin gia hạn giấy niêm yết và yêu cầu tòa xét xử vụ việc. Tòa sẽ chấp thuận nếu người niêm yết cho thấy là họ có một vụ kiện nghiêm chỉnh đáng được xét xử và sự thuận tiện của tiến trình pháp lý đòi hỏi giấy niêm yết nên được gia hạn. Trong một số trường hợp, người niêm yết có thể chứng minh quyền tư hữu liên quan tới bất động sản nhưng tòa vẫn không chấp thuận gia hạn giấy niêm yết ví dụ như số nợ liên hệ không đáng kể so với giá trị bất động sản hoặc chủ nhân sẵn sàng thế chấp một bất động sản khác hoặc ứng một số tiền cọc bảo đảm. Hoặc khi quyền hạn của người niêm yết trên thực tế không có ý nghĩa gì sau khi trả tiền cho chủ nợ thế chấp thứ nhất (first mortgagee). Ngoài ra, tòa sẽ không cho phép việc sử dụng giấy niêm yết như là một chiến thuật thương lượng không đúng đắn tạo áp lực cho chủ nhân bất động sản phải đầu hàng trước một sự kiện mà kết quả thắng thua còn chưa rõ ràng.

Thông thường khi gia hạn giấy niêm yết thì tòa cũng yêu cầu người niêm yết cam kết là sẽ bồi thường thích đáng nếu kết quả xét xử cho thấy người niêm yết không có quyền tư hữu liên quan đến bất động sản của chủ nhân.

Những trường hợp lạm dụng

Vì nộp giấy niêm yết quá dễ dàng nên có khá nhiều trường hợp lạm dụng. Một số người hoặc công ty chủ nợ muốn sử dụng giấy niêm yết để chiếm lợi thế trong lúc thương lượng phương thức và thời gian trả nợ. Vì vậy, người nộp giấy niêm yết không có cơ sở đúng đắn phải chịu bồi thường mọi thiệt hại cho tất cả mọi người gồm có chủ nhân, người mua, chủ nợ thế chấp hoặc người thuê lại bất động sản. Vấn đề đặt ra không phải là người nộp giấy niêm yết không có quyền tư hữu mà là không có cơ sở cho họ thật sự tin rằng họ có quyền tư hữu. Số tiền bồi thường tùy theo mỗi trường hợp. Ví dụ như nếu giấy niêm yết làm cho chủ nhân vi phạm hợp đồng mua bán và người mua hủy bỏ hợp đồng thì số tiền bồi thường có thể sẽ bao gồm thiệt hại mà người bán phải trả cho người mua.

Trên thực tế thì có khá nhiều trường hợp người niêm yết sau khi nhận thông báo mãn hạn chờ tới ngày cuối mới đi gặp luật sư với ý định xin tòa gia hạn giấy niêm yết và phán xử quyền tư hữu của họ. Một phần vì thời hạn 21 ngày không phải là quá dài và đôi khi thì họ cũng hy vọng là sẽ thương thuyết được với chủ nhân bất động sản. Một số người niêm yết cũng không nhớ chính xác là họ nhận được thông báo mãn hạn vào ngày nào.  Tuy nhiên, đơn nộp trễ thường bị tòa nghi ngờ là không dựa trên những cơ sở pháp lý đúng đắn và có nguy cơ không được chấp thuận.

Tóm lại, niêm yết bất động sản là một thủ tục pháp lý đơn giản và ít tốn kém nhưng khá hữu hiệu trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của những người có quyền tư hữu liên quan tới một bất động sản nào đó. Nhưng mọi người cần hiểu rõ điều luật về giấy niêm yết và không  nên lạm dụng thủ tục pháp lý này vì hậu quả có thể là một cái giá rất đắt khi phải bồi thường thiệt hại cho tất cả mọi người liên hệ.