Easement là gì?

 

Credit: en.wikipedia.org

Ls Nguyễn Văn Thân

Easement là quyền được sử dụng một phần đất của người khác cho một mục đích nào đó hoặc quyền ngăn cản hoặc giới hạn chủ nhân của một lô đất khác trong việc sử dụng đất của họ. Nói một cách khác thì easement có hai loại: tích cực và tiêu cực. Easement tích cực cho phép người được hưởng easement có quyền đi vào đất của người khác để làm một việc gì đó ví dụ như để ra vào nhà mình hoặc để đặt ống cống. Trong khi đó, easement tiêu cực không cho phép xâm nhập đất của người khác nhưng có quyền bắt buộc người khác sử dụng đất của họ theo một hình thức nào đó hoặc giới hạn quyền sử dụng đất ví dụ như không được cất nhà cao quá 2 mét hoặc bắt họ phải bảo trì hệ thống cống rãnh hoặc hàng rào.

Easement thường có một vài yếu tố. Thứ nhất, phải có chủ một lô đất được hưởng quyền sử dụng (chủ được) và chủ một lô đất khác mà quyền sử dụng được áp dụng (chủ bị). Hai lô đất phải thuộc về hai người chủ khác nhau. Tuy nhiên, điều kiện này đã được nới lỏng dưới Điều 88K của Đạo Luật Chuyển Nhượng (Conveyancing Act 1919 (NSW)). Ví dụ như trong trường hợp có người muốn xây duplex, luật pháp cho phép họ chia đôi lô đất và tạo ra easement gồm có easement cho hai lô đất sử dụng chung bức tường, easement cho phép chạy dây điện qua lại...

Easement thông dụng và dễ hiểu nhất là quyền được sử dụng phần đất của người khác để ra vào nhà của mình (right of way). Vì ngày càng có nhiều người muốn phân lô và khai triển việc sử dụng đất nên càng có nhiều hình thức easement được áp dụng gồm có quyền sử dụng hệ thống thoát khói, quyền sử dụng phòng chứa rác, quyền được đậu xe, quyền được gắn trạm điện, quyền được sử dụng hệ thống nước mưa hoặc hệ thống cống rãnh, quyền được dựng bản hiệu và nhiều hình thức khác. Nhưng quyền sử dụng phải được ấn định rõ ràng chớ không thể mơ hồ ví dụ như không thể cho quyền được chiêm ngưỡng quang cảnh, quyền bảo vệ riêng tư hoặc quyền không bị phiền toái một cách chung chung. Khi soạn thảo điều kiện về quyền sử dụng, tác giả cần lưu ý và nên đặt nó vào trong một những thể loại mà luật pháp vẫn thường công nhận.

Thông thường thì đa số easement được đăng bạ với Văn Phòng Sở Nhà Đất để mọi người đều biết về quyền hạn và trách nhiệm của mình. Chủ bị easement không được ngăn cản quyền sử dụng của chủ được easement (thường là chủ nhân lô đất cạnh bên) ví dụ như bằng cách xây cất lên phần đất easement, hoặc dựng hàng rào ngăn cản không cho họ ra vào.

Làm sao để tạo ra easement

Người muốn hưởng easement có thể thương lượng với chủ nhân đất cạnh bên để mua quyền sử dụng. Tùy theo loại easement gì và phần đất liên hệ rộng lớn thế nào, có thể mướn chuyên viên định giá để ấn định giá trị của easement. Easement sử dụng phần đất khoảng một thước gần cạnh hàng rào cho mục đích cống rãnh không ảnh hưởng nhiều đến giá trị của lô đất đó có thể tốn khoảng một hai chục ngàn. Right of way từ 3 thước trở lên có thể tốn nhiều hơn. Chuyên viên định giá có thể ước định giá trị của lô đất trước và sau khi có easement.

Khi tiến hành phân lô, chủ nhân cũng có thể tạo ra easement đặt điều kiện sử dụng đất cho những người mua và làm chủ nhân những lô đất nhỏ sau này. Easement có thể là do họ tự đặt ra hoặc do điều kiện của hội đồng thành phố. Một số cơ quan công quyền vì dụ như Bộ Thủy Cục (Sydney Water) cũng có quyền yêu cầu chủ đất cung cấp easement để họ có quyền đi vào sửa chữa hoặc bảo trì hệ thống cống rãnh của họ.

Trong một vài trường hợp, easement cũng có thể hiện hữu vì lời hứa hoặc qua cung cách hành xử. Ví dụ như A cho phép B sử dụng một phần đất của mình làm right of way. Dựa vào lời hứa hoặc cung cách hành xử của A, B bỏ tiền xây cất một driveway. A sẽ không được rút lại lời hứa. Có nghĩa là A bị estopped. Estoppel là một nguyên tắc pháp lý về luật sở hữu mà tòa án công nhận và áp dụng.

Ngoài ra, tòa cũng có thể ra lệnh bắt buộc chủ đất cấp easement khi cần thiết để tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất. Ví dụ như khi có người muốn phát triển lô đất và cất nhiều tầng chung cư nhưng cần có easement của nhà cạnh bên để nối đường cống nước mưa. Chủ nhà cạnh bên biết vậy nên nhất quyết không chịu bán easeement trừ khi họ được trả một số tiền rất lớn. Nguyên đơn có thể đệ đơn xin tòa ra án lệnh bắt buộc hàng xóm cấp easement. Nguyên đơn phải chứng minh 3 điều kiện. Thứ nhất, quyền sử dụng easement không đì ngược với quyền lợi công chúng. Thứ hai, chủ nhân bị thiệt thòi có thể được bồi thường thỏa đáng và nguyên đơn đã làm hết những gì có thể làm được để mua easement trực tiếp từ chủ đất nhưng vẫn bị khước từ.  

Trong vụ kiện Woodland v Manly Municipal Council [2003] NSWSC 392, chủ đất tiến hành phân lô và xin hội đồng thành phố cấp easement cho hệ thống cống rãnh. bằng không thì họ phải bỏ tiền gắn ống bơm tốn từ $10,000 tới $20,000. Tòa Thượng thẩm không chấp thuận đơn xin easement của nguyên đơn. Muốn thành công thì nguyên đơn phải chứng minh easement đệ xin là một sự cần thiết chớ không phải thuận tiện hoặc ít tốn kém hơn. Có nghĩa là đơn xin easement khó có cơ hội thành công nếu nguyên đơn vẫn có thể tiến tới phát triển việc sử dụng đất đai bằng một hình thức khác dù nó có thể tốn kém hơn.

Trách nhiệm bảo trì

Chủ bị easement không có trách nhiệm sửa chữa hoặc bảo trì. Ví dụ như trong trường hợp right of way, chủ bị right of way không cần tráng xi măng, lấp lỗ hoặc tạo phương tiện cho chủ được easement sử dụng thuận tiện và dễ dàng. Trên nguyên tắc căn bản thì họ chỉ bị cấm không làm việc gì cản trở đến quyền sử dụng của chủ được. Mặt khác thì chủ được có quyền đi vào đất của chủ bị để sửa chữa hoặc bảo trì.

Nhưng chủ bị cũng phải thận trọng vì nếu có tai nạn xảy ra ví dụ như chủ được trợt tay lái vì có quá nhiều ổ gà và bị thương tích thì chủ bị có thể bị truy tố dưới luật bất cẩn (negligence).  

Cản trở quyền sử dụng

Chủ bị easement không được cản trở quyền sử dụng của chủ được. Sự cản trở phải ở mức độ đáng kể. Ví dụ như chủ bị right of way có quyền dựng hàng rào và gắn cổng có khóa với điều kiện là họ phải đưa chìa khóa cho chủ được. Hoặc chủ bị có thể đặt ống nước dưới lòng phần đất easement hoặc right of way hoặc cất một cái nóc che nắng hoặc che mưa với điều kiện là không cản trở quyền sử dụng phần đất đó của chủ được. Khi có sự cản trở đáng kể, chủ được có thể tự tháo gỡ sự cản trở đó ví dụ như tháo bỏ hàng rào hoặc ổ khóa nhưng giải pháp này không được tòa khuyến khích vì có thể gây ra xô xát. Đơn giản nhất là chủ được có thể tiến hành xin lệnh tòa bắt buộc chủ bị phải tháo gỡ những sự cản trở bất hợp pháp vài bồi hoàn phí tổn pháp lý cho chủ được.

Kết luận

Easement là quyền sử dụng đất và có giá trị ràng buộc như mọi quyền tư hữu khác. Thỉnh thoảng chủ đất sẽ nhận được thư từ hàng xóm hoặc Bộ Thủy Cục yêu cầu cấp easement với một lý do nào đó. Điều quan trọng là đừng làm ngơ và nghĩ rằng đất của mình thì không ai có quyền bắt mình phải cấp quyền sử dụng nào hết vì tòa án có lúc có thể bắt chủ đất phải cấp easement. Khi mua bất động sản thì cũng nên tìm hiểu là đất của mình có bị ảnh hưởng bởi easement nào hay không để tránh xây cất trên phần đất đó. Bằng không thì có thể bị hàng xóm khiếu nại và yêu cầu tháo gỡ nếu như cơ cấu xây cất đó vi phạm quyền sử dụng easement của họ.